전세사기 예방 완전 가이드 — 등기부등본부터 세금 체납 확인까지

전세사기의 대부분은 등기부등본을 꼼꼼히 보지 않거나, 집주인 세금 체납을 확인하지 않아서 발생합니다. 계약 전 반드시 체크해야 할 항목들을 단계별로 정리했습니다.

1단계 — 등기부등본 확인 (갑구 & 을구)

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 발급 가능합니다. 계약 직전, 잔금 지급 직전 매번 최신본을 다시 발급받으세요.

갑구 (소유권 관련)

① 현재 소유자 확인
갑구 가장 아래 소유자 이름·주민번호·주소가 계약하려는 임대인 신분증과 일치하는지 대조합니다. 불일치하면 계약을 피하세요.

② 압류·가압류·경매 여부
이 기록이 있으면 집이 경매로 넘어갈 위험이 크고, 임차인보다 먼저 돈을 가져가는 권리들이 존재합니다. 가급적 계약을 피하세요.

③ 신탁 여부
소유자란에 개인이 아닌 '신탁회사'가 적혀 있으면 실제 소유권이 신탁회사에 있는 것입니다. 신탁원부를 별도 발급받아 임대 권한을 확인해야 합니다. 신탁회사 동의 없이 계약하면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

을구 (소유권 이외 권리)

① 근저당권 및 채권최고액
집주인이 집을 담보로 대출받으면 설정됩니다. 등기부에는 실제 대출금보다 20~30% 높은 '채권최고액'이 표시됩니다.

(채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집값 × 100 = 전세가율 → 70~80% 초과 시 위험합니다.

② 임차권 설정 여부
이전 세입자가 보증금을 못 받아 임차권을 등기해둔 기록이 있는지 확인합니다. 임차권 등기가 있으면 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않은 전력이 있다는 신호입니다. 해당 권리가 완전히 말소된 것을 확인한 후 계약하세요.

③ 전세권 설정 여부
다른 권리자가 이미 전세권을 설정해 두었는지, 내 보증금 순위가 밀리지 않는지 점검하세요.

안전마진 계산법

(매매가격 - 선순위 채권액 - 선순위 임차보증금) ≥ 내 보증금이어야 안전합니다.

단순 전세가율이 70% 이하라도, 선순위 근저당이나 다른 세입자 보증금이 있으면 위험할 수 있습니다.

2단계 — 신탁원부 발급 (신탁 등기 시 필수)

항목	내용
발급 방법	온라인 불가, 가까운 등기소 직접 방문
확인 내용	위탁자(원래 주인), 수탁자(신탁회사), 임대 권한 여부, 대출 규모
주의사항	신탁회사 동의 없이 계약 시 법적 효력 없음 → 보증금 보호 불가

⚠️ 신탁원부 내용은 개인이 해석하기 어려우므로 전문가 도움을 받는 것이 안전합니다.

3단계 — 집주인 세금 체납 확인

등기부등본이 깨끗해도 세금 체납은 나타나지 않습니다. 체납된 세금(특히 당해세)은 임차인의 확정일자보다 우선해서 변제됩니다.

확인 방법

계약 전 (임대인 협조 필요)

임대인에게 국세 완납증명서 + 지방세 납세증명서 요구
거부 시 세무서 열람 동의 요청 가능 (임대인은 동의 의무 있음)

계약 후 ~ 입주 전 (임대인 동의 없이 가능)

보증금 1,000만 원 초과 시 임대인 동의 없이 직접 열람 가능
준비물: 본인 신분증 + 임대차계약서
국세: 전국 세무서 방문 / 지방세: 시·군·구청 세무부서 방문

온라인·앱 확인

국세: 홈택스 (hometax.go.kr)
지방세: 위택스 (wetax.go.kr)
통합 조회: 안심전세 App (국토부·HUG 제공)

세금 변제 우선순위

순위	내용
1순위	당해세 (종합부동산세·상속세·증여세) — 확정일자 무관하게 최우선
2순위	근저당권자 (은행)
3순위	임차인 보증금

⚠️ 갑구에 '압류'가 이미 기재되어 있으면 세금 체납으로 공매 위험 상태 → 계약 피하세요.

4단계 — 전세가율 70% 이하 확인

시세 확인 방법

국토교통부 실거래가 공개시스템
KB부동산, 네이버부동산
안심전세 App (평형별 매매 시세 + 적정 전세가율 진단)
인근 공인중개사 2~3곳 직접 문의
한국부동산원 공시가격 × 1.4 = 대략적인 매매가

전세가율 계산: 전세 보증금 ÷ 매매 시세 × 100

⚠️ 70% 이하여도 선순위 채권이 있으면 안심 금물 — 안전마진 계산 필수

5단계 — 계약서 특약 필수 문구

"임대인은 국세 및 지방세, 근저당권 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 여부를 확인할 수 있도록 적극 협조한다. 만약 체납이 확인되면 잔금일 전까지 모두 상환하고, 이를 어기면 계약은 무효이며 계약금은 즉시 반환한다."

임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보가 있을 경우 계약 무효 + 계약금 즉시 반환
체납 확인 시 잔금일 전 상환 미이행 시 계약 해제 가능

체납 확인 후 계약 해지 절차

계약 해제 통보 — 문자·카카오톡 등 기록이 남는 방식으로
계약금 반환 요구 — 특약 위반 근거로 즉시 반환 요구
증빙 서류 확보 — 미납국세 열람 결과, 대화 기록 등 보관
전문 상담 — 임대인이 반환 거부 시 서울시 전월세종합지원센터 등 상담

체납이 확인되거나 임대인이 확인에 비협조적이면 애초에 계약을 피하는 것이 가장 현명합니다.

계약 전 최종 체크리스트

등기부등본 최신본 발급 (계약 직전)
갑구 — 소유자 신분증 대조
갑구 — 압류·가압류·경매 기록 없는지 확인
갑구 — 신탁 여부 확인 (신탁이면 신탁원부 발급)
을구 — 근저당 채권최고액 확인 + 안전마진 계산
을구 — 임차권 등기 여부 확인
집주인 국세 완납증명서 요구
집주인 지방세 납세증명서 요구
안심전세 App으로 체납 여부 조회
다가구주택이면 확정일자 부여 현황 확인
전세가율 계산 (70% 이하 목표)
계약서 특약 문구 삽입
잔금 직전 등기부등본 재발급 확인